Leipzig, 14. Dezember 2022. In unserem vierten Politikbrief stellen wir Projekte vor, in denen sich die Mitgliedsunternehmen der Stadtgestalter für die Stadt Leipzig engagieren und bezahlbaren Wohnungsbau vorantreiben. Zudem geben drei unserer Mitglieder einen Ausblick auf das kommende Jahr.

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Wir brauchen ein Klima des Wollens und der Ermöglichung im Wohnungsbau

Das Jahr 2022 begann für den Wohnungsbau mit einem Paukenschlag, der den Grundton für den Wohnungsmarkt im ganzen Jahr setzte. Das Bundeswirtschaftsministerium strich unangekündigt noch vor dem eigentlichen Zeitpunkt des Auslaufens und ohne Anschlussprogramm die Förderung Effizienzhaus 55. Sie brachte damit die Finanzierung und Realisierung zahlreicher kommunaler, privater und immobilienwirtschaftlicher Bauvorhaben zum Scheitern.

Was dann folgte, ist bekannt: Der Ukrainekrieg mitsamt Energieschock war Auslöser (nicht Ursache) für einen dramatischen Zinsanstieg aufgrund einer expansiven Gelddruck- und Verschuldungspolitik. Schon in der Pandemie angeschlagene Lieferketten und Verfügbarkeitslücken trieben Baupreise auf ein Niveau, das zwar zurückgehen, aber die Ausgangsgröße nie mehr erreichen wird.

Überregulierung verhindert bezahlbaren Wohnungsbau

Die komplette Überregulierung des Bauens (22.000 Gesetze und Vorschriften allein auf Bundesebene) entfaltet nun eine verheerende Wirkung. Wurden Zeitverzögerungen und Kostensteigerungen bei Projekten bislang vom steigenden Markt kompensiert, wirken sie nun zusätzlich verhindernd.

In Zahlen ausgedrückt: Die  Gesamtkosten und damit das Mietniveau beim Neubau eines Mehrfamilienhauses stiegen im Zeitraum Mitte 2021 bis Mitte 2022 um 59 Prozent – in Kaltmiete pro Quadratmeter bedeutet das einen Mietanstieg von 10,62 Euro auf 16,87 Euro (GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und  Immobilienunternehmen).

Nicht eingepreist in diese Entwicklung sind die anstehenden  Sanierungsanforderungen bei Bestandsgebäuden respektive energetischen Anforderungen für den Neubau, die sich aus den Klimaschutzanforderungen der Europäischen Union ergeben.

Diesen ständig steigenden Kosten stehen allerdings gegenüber: regulatorische Eingriffe auf der Einnahmeseite (Mietpreisbremse), limitierte verfügbare Einkommen zur Mietzahlung – insbesondere durch die Explosion der Nebenkosten. Das bedeutet: Die Renditen für Wohnobjekte, die sich aus der Relation Kosten / Einnahmen ergeben, sinken. Das kann man aus Verbrauchersicht erst einmal gut finden. 

Das bedeutet aber schlicht und ergreifend: Große Investoren, die in den letzten Jahren den Wohnungsbau getrieben haben, wenden sich Alternativen zu. Private Investoren und Eigennutzer können sich Wohnraum nicht mehr leisten. Wenn die Nachfrage auf Käuferseite wegbricht, stockt der Wohnungsbau – ungeachtet der Mieternachfrage. In dieser Situation verhalten sich auch Banken wieder extrem restriktiv bei der Kreditvergabe, also wird es auch für Projektfinanzierungen erneut eng und noch weniger
Wohnungen entstehen.

Wie man den Teufelskreis durchbricht

Dieser Teufelskreis kann aktuell nur an zwei Stellen aufgebrochen werden. Von staatlicher Seite müssen die Kosten des Bauens gedrückt werden: Es braucht
ein Vorschriften-Entschlackungsgesetz (Beispiel Niederlande), eine Senkung der Grunderwerbsteuer, höhere Abschreibungssätze (AfA), Zuschüsse für
sozialen Wohnungsbau und energetische Ertüchtigung. Geschieht dies nicht in den nächsten zwei Jahren, wird es der Bauwirtschaft gehen wie der Gastronomie und Hotellerie während der Pandemie – die Arbeitskräfte wandern bei Stillstand ab. 

Und wir brauchen pragmatisches, ermöglichendes Handeln vor Ort.
Deshalb zum Schluss eine Bitte an Stadtrat und Verwaltung: Lassen Sie uns weiter ein Klima des Wollens und der Ermöglichung vorantreiben. Wer jetzt baut, benötigt Unterstützung und das gemeinsame Ziehen an einem Strang. Jeder zusätzliche politische Wunsch, jeder Monat Verzögerung steigert Kosten – und damit Mieten. Zudem kann jede neue Forderung
ein Projekt kippen und Investoren abspringen lassen. 

Dann entstehen weder Sozialwohnungen noch ‚normale‘ Wohnungen. Im Dreieck von Politik, Verwaltung und Immobilienwirtschaft hilft nur das gemeinsame Vorgehen. Dass wir das in Leipzig können, haben wir oft genug bewiesen.

Michael Rücker

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