Über den Leipziger Wohnungsmarkt
Der Leipziger Wohnungsmarkt ist nach wie vor durch eine hohe Dynamik geprägt. Die einwohnerstärkste Stadt Sachsens ist ein Magnet für Menschen jeden Alters, vor allem jedoch für junge Leute aus Mitteldeutschland sowie aus der gesamten Bundesrepublik.
Das Durchschnittsalter der Bevölkerung sinkt stetig. Es lag Ende 2022 bei 42,2 Jahren und damit mehr als zwei Jahre niedriger als im bundesdeutschen Schnitt. Zugleich hat Leipzig im Jahr 2022 ein Rekord-Bevölkerungsplus verzeichnet – knapp 52.000 Zuzügen standen rund 35.000 Wegzüge gegenüber. Das daraus resultierende positive Wanderungssaldo betrug circa 16.400 Personen (2021: rund 5.000). Damit ist die Messe- und Universitätsstadt auf nunmehr fast 625.000 Einwohner angewachsen. Die langfristige mittlere Bevölkerungsprognose rechnet für das Jahr 2040 gar mit einer Einwohnerzahl von rund 665.000, was einem Zuwachs von 10,5 Prozent gegenüber 2020 entspräche.
Starke Nachfrage auf dem Leipziger Wohnungsmarkt
Diese Entwicklung führt zu einer hohen Nachfrage nach Wohnraum in sämtlichen Lagen Leipzigs – von den ausgedehnten Gründerzeitvierteln in Zentrumsnähe mit ihren hochwertig sanierten Altbauten bis zu den Plattenbausiedlungen am Stadtrand, die in den vergangenen Jahren ebenfalls deutlich aufgewertet wurden.
Der Leipziger Wohnungsmarkt antwortet auf diesen Umstand mit einer spürbaren Verknappung des marktgerechten Wohnraumangebotes. Zwar belief sich der Wohnungsbestand im Jahr 2021 auf rund 345.000 Wohneinheiten, davon waren allerdings nur noch etwa 2,5 Prozent nicht belegt. Auf Zehnjahressicht ist die Leerstandsquote um knapp 74 Prozent gesunken.
Angebotsverknappung in dreifacher Hinsicht
Schon jetzt kann in ausgewählten Ortsteilen mit hoher Anziehungskraft die Nachfrage nach Wohnraum wie auch nach Gewerbeflächen nicht befriedigt werden (ortsteilbezogene Angebotsverknappung). Zu beobachten ist darüber hinaus, dass es eine das Angebot übersteigende Nachfrage nach Wohnungen bestimmter Größen und Grundrisse gibt (grundrissbezogene Angebotsverknappung). Diese betrifft in erheblichem Maße Wohnungen ab fünf Zimmern mit kompakten, den Richtlinien der Kosten der Unterkunft entsprechenden (KdU-konformen) Grundrissen.
Als dritte Komponente bildet die preisbedingte Angebotsverknappung den geringer werdenden bezugsfertigen Bestand im niedrigpreisigen Segment ab. Dies betrifft vor allem Angebote, die den KdU-Richtlinien entsprechen, sowie Wohnungen für Menschen, die keine und nur geringe Unterstützungsleistungen beziehen. Die Kombination der genannten Angebotsverknappungen stellt für die Akteure im Leipziger Wohnungsmarkt eine große Herausforderung dar, der vor allem durch enorme Anstrengungen im Neubau beizukommen ist.
Leipziger Wohnungsmarkt: Neubau als Lösung des Knappheitsproblems
Langfristig kann allein der Neubau von Wohnungen für Entspannung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt sorgen, denn das Problem der Wohnungsknappheit liegt im mangelnden Angebot. Allerdings ist der Bedarf enorm – das Analysehaus Aengevelt geht von insgesamt gut 7.600 neuen Wohnungen pro Jahr aus.
Viele Bauträger und Entwickler haben das Gebot der Stunde auch erkannt. Der letzte kommunale Monitoringbericht Wohnen spricht von geplanten Wohnungsbauvorhaben im Umfang von mindestens 12.000 Wohneinheiten. Zu den prominenten Beispielen zählen:
• der Lindenauer Hafen, wo schon heute ein ganz neues Stadtviertel emporgewachsen ist,
• der Bayerische Bahnhof,
• das Löwitz Quartier an der Westseite des Hauptbahnhofs
• sowie das Gelände des ehemaligen Eutritzscher Freiladebahnhofs.
Die Stadtgestalter Leipzig haben sich selbst verpflichtet, bis Ende 2027 bis zu 8.000 neue Wohnungen zur Verfügung zu stellen, darunter 900 Sozialwohnungen. Zu ihren Vorhaben gehören:
• das Quartier Krystallpalast an der Ostseite des Hauptbahnhofs,
• die Neubebauung des Areals der alten Propsteikirche am Rosental,
• das Stadtquartier Prager RiebECK gegenüber dem Technischen Rathaus,
• die Revitalisierung der ehemaligen Sternburg-Brauerei,
• sowie die Quartiersentwicklung Plagwitzer Höfe.