Über den Leipziger Wohnungsmarkt
Der Leipziger Wohnungsmarkt ist nach wie vor durch eine hohe Dynamik geprägt. Die einwohnerstärkste Stadt Sachsens ist ein Magnet für Menschen jeden Alters, vor allem jedoch für junge Leute aus Mitteldeutschland sowie aus der gesamten Bundesrepublik.
Das Durchschnittsalter der Bevölkerung sinkt stetig. Es lag Ende 2020 bei 42,4 Jahren und damit mehr als zwei Jahre niedriger als im bundesdeutschen Schnitt. Der positive Wanderungssaldo hält an, wenngleich er sich in den vergangenen Jahren leicht abgeschwächt hat. Im Jahr 2020 zogen 4.935 mehr Menschen nach Leipzig als von dort wegzogen (2019: 6.113). Die langfristige mittlere Bevölkerungsprognose rechnet für das Jahr 2040 mit einer Einwohnerzahl von rund 665.000, was einem Zuwachs von 10,5 Prozent gegenüber 2020 entspräche.
Starke Nachfrage auf dem Leipziger Wohnungsmarkt
Diese Umstände führen zu einer hohen Nachfrage nach Wohnraum in sämtlichen Lagen Leipzigs – von den ausgedehnten Gründerzeitvierteln in Zentrumsnähe mit ihren hochwertig sanierten Altbauten bis zu den Plattenbausiedlungen am Stadtrand, die in den vergangenen Jahren ebenfalls deutlich aufgewertet wurden.
Nach Angaben des Statistischen Landesamts Sachsen erhöhte sich der Leipziger Wohnungsbestand von 2015 bis 2019 von 333.562 auf 340.316 Wohneinheiten (plus 6.754), wodurch insgesamt 464.000 Quadratmeter neuer Wohnraum geschaffen wurde. Allein im vergangenen Jahr wurden 3.372 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 256.000 Quadratmetern fertiggestellt – der höchste Wert seit fünf Jahren.
Und es wird weiter intensiv gebaut: In den kommenden Jahren entsteht in Leipzig neuer Wohnraum in großen Wohngebieten, etwa:
- am Lindenauer Hafen, wo schon heute ein ganz neues Stadtviertel emporgewachsen ist,
- oder auf großflächigen Arealen am Bayrischen Bahnhof
- beziehungsweise auf dem Gelände des ehemaligen Eutritzscher Freiladebahnhofs.
Herausforderungen durch punktuelle Angebotsverknappungen im Leipziger Wohnungsmarkt
Ein Beleg für die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Leipzig ist die Tatsache, dass der Wohnungsleerstand trotz intensiver Neubautätigkeit weiterhin rückläufig ist. Im Jahr 2020 waren etwa 2,7 Prozent der Wohnungen in der sächsischen Messestadt nicht belegt. Verglichen mit dem Vorjahr ist der Rückgang minimal, im Vergleich zum Jahr 2006 ist die Leerstandsquote allerdings um knapp 76 Prozent gesunken.
Auch wenn es gegenwärtig in Leipzig keinen Wohnungsmangel gibt, könnte der sich stetig verringernde Leerstand ohne Neubauanstrengungen in eine Mangelsituation münden. Außerdem ist zu beobachten, dass ausgewählte Ortsteile eine hohe Anziehungskraft besitzen und in diesen Gebieten die Nachfrage nach Wohnraum wie auch nach Gewerbeflächen nicht befriedigt werden kann (ortsteilbezogene Angebotsverknappung).
Grundrissbezogene und preisbedingte Angebotsverknappung
Über diese ortsteilbezogene Angebotsverknappung hinaus gibt es eine das Angebot übersteigende Nachfrage nach Wohnungen bestimmter Größen und Grundrisse (grundrissbezogene Angebotsverknappung). Diese betrifft in erheblichem Maße Wohnungen ab fünf Zimmern mit kompakten, den Richtlinien der Kosten der Unterkunft entsprechenden (KdU-konformen) Grundrissen.
Als dritte Komponente bildet die preisbedingte Angebotsverknappung den geringer werdenden bezugsfertigen Bestand im niedrigpreisigen Segment ab. Dies betrifft vor allem Angebote, die den KdU-Richtlinien entsprechen, sowie Wohnungen für Menschen, die keine und nur geringe Unterstützungsleistungen beziehen.
Leipziger Wohnungsmarkt: Grundstücksknappheit verhindert Neubau
Für die Akteure im Leipziger Wohnungsmarkt stellt die Kombination der genannten Angebotsverknappungen eine große Herausforderung dar. So gibt es beispielsweise für KdU-konforme Vielzimmerwohnungen in beliebten Stadtteilen de facto kein Marktangebot. Angesichts der Grundstücksknappheit in den betreffenden Ortsteilen wird sich dies auf absehbare Zeit auch nicht ändern, da hier kein Neubau stattfinden kann. Demgegenüber steht jedoch ein vorhandenes Angebot in anderen Stadtteilen.