Leipzig, 12. Februar 2024. In unserem ersten Politikbrief des Jahres 2024 präsentieren wir einen Ausblick auf das Jahr 2024 aus der Perspektive der Immobilienbranche und ziehen Bilanz über den aus unserer Sicht essenziellen Dialog mit Vertretern aus Politik und Verwaltung. Darüber hinaus werfen wir einen Blick auf die Bedeutung der Landespolitik für die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum im Freistaat.

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Die Krise am Wohnungsmarkt wird ein
Demokratie-Problem

Die vergangenen Jahre 2022 und 2023 führten zum stärksten Einbruch des  Immobilienmarktes seit mehreren Jahrzehnten. Selbst die vielbeschworene
Lehman-Pleite 2008 mit der nachfolgenden Krise verblasst vor dem Mix aus historisch rasantem Zinsanstieg, Inflation, Überregulierung und Klimaertüchtigung – um nur einige der Problemfaktoren zu benennen. Wohnungsbau und Baugenehmigungen – die Wohnungen von morgen – befinden sich deutschlandweit im freien Fall, auch in Leipzig.

Der Wohnungsmarkt in Leipzig dreht sich

All dies findet, anders als in vorherigen Immobilienkrisen, in einer Zeit gesellschaftlicher Umbrüche und Polarisierung statt. Die Wohnungsknappheit in den Städten führt zu einem enormen Mietanstieg – mit Ansage. Wir haben auch in Leipzig wiederholt auf das Problem hingewiesen, dass ausbleibender Neubau in Verbindung mit Bevölkerungswachstum zu Wohnungsknappheit und damit Mietanstieg führt. Es ist müßig, hier Kritik zu üben. Unser Bevölkerungswachstum geht seit mindestens drei Jahren wesentlich auf die nicht kalkulierten Faktoren Flucht, Migration und Einwanderung zurück. Diese vorher in der jetzigen Dimension nicht planbaren Faktoren haben den noch vor kurzem vorhandenen Wohnungsleerstand absorbiert.

Der Leerstand der Nachwendezeit brachte den Leipzigern Mieten von drei bis fünf Euro pro Quadratmeter. Der aktuelle Mangel führt zu Ist-Mieten von
6,60 Euro pro Quadratmeter und Angebotsmieten von 8,00 Euro pro Quadratmeter. Im gleichen Zeitraum sank die Mietbelastung der Leipziger von
34 auf 29 Prozent. Dies sind für deutsche Großstädte zwar noch außerordentlich gute Werte. Aber: Diese Situation dreht sich. Selbst die objektiv niedrigen Werte werden von vielen Leipzigern vor dem Hintergrund
der frühen 2000er Jahre als hoch empfunden. Schlimmer jedoch ist, dass uns bei weiterem Bevölkerungswachstum nur ein stagnierendes, ausgeschöpftes Wohnungsangebot zur Verfügung steht, was die Mieten weiter nach oben treibt.

Bauen, bauen, bauen …

Es gibt nur eine Antwort auf diese Situation: Neubau. (Miet)Preise sind Knappheitsindikatoren. Wollen wir eine Mietpreisexplosion verhindern, müssen wir Angebot schaffen. Die heute kaum fassbaren niedrigen Mieten von vor 20 Jahren waren Ergebnis eines mächtigen Baubooms mit entsprechendem Leerstand.

Falls jemand auf die Idee kommt, wenn nicht gebaut werde, könne man steigende Mieten ja deckeln. Kann man. Aber wenn ein Investor und seine finanzierende Bank nicht wissen, ob ihre auf mehrere Jahrzehnte
angelegte Mietkalkulation sicher ist, dann wird eben nicht gebaut. Ohne Investor aber geht es nicht. Er muss die zu bauenden Wohnungen bezahlen, der Projektentwickler verkauft die Immobilie in der Regel an einen Investor und baut nicht für sich selbst. Weitere Regulierung würde den Neubau vollends abwürgen und das Problem nur verschärfen. Die Nachfrage würde sich über Schattenmieten oder Abstandszahlungen für absurde Dinge dennoch im Preis wiederfinden. Dies war im Übrigen sehr anschaulich während des Berliner Mietendeckel-Experimentes zu besichtigen und ist kein abstraktes Schreckgespenst.

Es bleibt dabei: An Neubau führt kein Weg vorbei. Gesellschaftliche Polarisierung und das Protestpotenzial beim Wahlverhalten werden am Ende durch Taten und weniger durch Demonstrationen beeinflusst. Deshalb muss der Wohnungsbau als Lösung gegen Wohnungsmangel und Mietanstieg in Leipzig absolut priorisiert werden.

Wohnungsmangel sorgt für sozialen Unfrieden

Um es deutlich zu sagen: Die Zeit, in der man Wohnungsbau mit dem Verweis auf „Zielkonflikte“ bremsen konnte, ist vorbei. Wir können es uns nicht mehr leisten, dass beispielsweise unsere hohen Umwelt- oder Denkmalschutzstandards noch zusätzlich für Partikularinteressen  missbraucht werden, dass rechtsgültige Bebauungspläne oder bewährte Vorgehensweisen in Genehmigungsprozessen durch überzogene Anforderungen in Frage gestellt werden. Hier verlieren alle: Die  Wohnungssuchenden, die keine Wohnung finden, die Leipziger, die immer höhere Mieten bezahlen müssen, Umwelt-, Denkmal- und Klimaschutz, deren Akzeptanz vor dem Hintergrund der sozialen Probleme sinkt, und die Demokratie, weil der Glauben an die Gestaltungskraft von Politik schwindet.

Die Stadtgestalter Leipzig appellieren an alle politischen Parteien, der Wohnungspolitik einen entsprechenden Stellenwert in ihren Wahlprogrammen einzuräumen – und nicht mit eingängigen, aber unerfüllbaren Versprechen und Forderungen das Frustrationspotenzial von Wählern zu erhöhen.

Die immer besser werdende Zusammenarbeit mit den Stadtratsfraktionen und der Stadtverwaltung erfüllt uns mit Hoffnung – denn eines ist klar: Nur im Dreiklang zwischen Immobilienbranche, Politik und Verwaltung werden wir die anstehenden Aufgaben bewältigen können.

Michael Rücker

Hier den gesamten Politikbrief 1/2024 lesen