Leipzig, 30. März 2023. In unserem ersten Politikbrief des Jahres 2023 blicken wir zurück auf das Leipziger Immobiliengespräch vom 6. März 2023 und präsentieren spannende Statements und Erkenntnisse des Events.

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Der perfekte Sturm am Wohnungsmarkt

Wir stehen vor dem perfekten Sturm am Wohnungsmarkt. Leipzigs  Bevölkerung ist im vergangenen Jahr auf fast 625.000 Einwohner angewachsen. Damit ist Sachsens einwohnerstärkste Kommune die siebtgrößte Metropole Deutschlands. Den knapp 52.000 Zuzügen standen rund 35.000 Fortzüge gegenüber, was unserer Stadt – auch durch die vielen Geflüchteten – den größten Wanderungsüberschuss seit Beginn der jüngeren Aufzeichnungen bescherte.

Dieses beachtliche Wachstum wird sich fortsetzen. Eine aktuelle Studie des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung legt für Leipzig bis 2035 ein potenzielles Einwohnerplus von rund 16 Prozent nahe. Keine andere deutsche Großstadt entwickelt sich so rasant – und das auch in wirtschaftlicher Hinsicht. So erreichte die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsverhältnisse im vergangenen Jahr mit einem Anstieg um 7.600 auf knapp 287.000 einen neuerlichen Höchststand.

Leipziger Wohnungsmarkt braucht bezahlbaren Wohnraum

Mit all dem zusammen hängt die weiterhin rückläufige Entwicklung beim Wohnungsleerstand. Das Statistische Bundesamt gibt diesen nur noch mit
2,5 Prozent an. Gemeint ist hier der marktaktive Leerstand, das heißt leerstehende Wohnungen, die unmittelbar disponibel sind und solche, die im Zeitraum von bis zu sechs Monaten wieder marktfähig werden können. War der Leipziger Wohnungsmarkt ausweislich dieser Zahlen und entgegen mancher bemühter Arithmetik bisher ausgeglichen, wendet sich derzeit das Blatt rapide.

Ausreichender und bezahlbarer Wohnraum ist in unserer wachsenden Stadt dringend nötig. Denn zu den Neuankömmlingen in Leipzig kommt noch eine Nachfragegruppe hinzu: Diejenigen Haushalte, die sich wegen der gestiegenen Zinsen kein Eigentum mehr leisten können, aber über genug Einkommen verfügen, auch höhere Mietpreise zahlen zu können. Sie drängen zusätzlich und kaufkräftig auf den Mietmarkt.

Neubau muss forciert werden, aber …

Hierauf kann es nur eine sinnvolle Antwort geben: forcierter Wohnungsneubau. Damit könnten sowohl normal und gut verdienende Haushalte mit Wohnraum versorgt als auch der Druck vom mittleren und niedrigen Preissegment genommen werden. Wenn eine wachsende Zahl Menschen auf eine gleichbleibende oder nur gering wachsende Zahl von Wohnungen trifft, steigen die Mieten. Da hilft auch keine Regulierung, denn diese wird erfahrungsgemäß von den Nachfragern im Wettbewerb ignoriert oder in Grauzonen umgangen. Denn Nachfrage bestimmt den Preis – immer. Und diese Nachfrage kann nur durch ein wachsendes Angebot bedient werden. Ist es nicht da, steigen die Mieten weiter; läuft die Stadt wirklich voll, ziehen noch mehr Menschen (und damit Steuereinnahmen) aus Leipzig weg oder kommen gar nicht erst her.

Noch hat zumindest die Immobilienwirtschaft nicht den Eindruck, dass die Dramatik dieser Situation überall erkannt wird. Die derzeitigen – und noch lange anhaltenden – Rahmenbedingungen aus gestiegenen Zinsen, hoher  Inflationsrate sowie Fachkräfte- und Materialmangel lassen auch in Leipzig Projekte stillstehen, oder sie werden aufgeschoben. Die wenigen Projekte, die aktuell noch gebaut werden könnten, haben es immer schwerer. Allein in den Reihen der STADTGESTALTER sind aktuell neun B-Pläne mit einer durchschnittlichen Laufzeit von neun Jahren in Bearbeitung. Mittlerweile vergehen inzwischen in Leipzig im Schnitt zehn Jahre, bis ein Bebauungsplan final erarbeitet und rechtskräftig beschlossen wird. Jüngstes Negativbeispiel:  Der geplante Wohnungsbau entlang der Lößniger Straße, der nun mutmaßlich nicht vor Ende 2024 auf rechtlichen Füßen stehen wird, obwohl der Ratsbeschluss dazu vom April 2012 stammt und das letzte Ziel Ende 2023 lautete.

Aber auch in normalen Baugenehmigungsprozessen werden immer intensiver Zielkonflikte zwischen Bauen, Denkmalschutz, Umweltaspekten und zahlreichen Detailproblemen zum Zeit- und damit Kostenfaktor. Es gibt für all dies Gründe und Argumente. Die Frage ist eben nur: Wie wichtig ist uns (bezahlbares) Wohnen in Leipzig? Aktuell laufen wir mit Ansage in die schwierigste Situation am Leipziger Wohnungsmarkt seit langem. Und für lange Zeit.

Baurechtschaffung beschleunigen

Wie sollen die neuen Wohnungen entstehen? Wer soll diese wie bauen, damit es eben nicht auf Kaltmieten jenseits von 13 Euro je Quadratmeter hinausläuft? Muss nicht die Schaffung von kostengünstigem Wohnraum priorisiert werden? Natürlich brauchen wir Förderung – hier liegt es bei Bund und Land. Aber unter den 2.800 Wohnungen, die sich allein in den B-Plänen der STADTGESTALTER in der Warteschleife befinden, gibt es hunderte Sozialwohnungen. Förderung allein nutzt nichts, es braucht Baurecht.

Unter den gegebenen Rahmenbedingungen haben wir in Leipzig nur einen Hebel in der Hand – das effektive Arbeiten und Zusammenarbeiten von  Verwaltung, Stadtrat und Branche bei der schnellen Ermöglichung von  Bauprojekten. Hier müssen wir uns stärker fokussieren.

Mit dem ersten Politikbrief im neuen Jahr wollen wir um Verständnis für diese Positionen werben. Wir wissen aber auch: Nicht nur die Leipziger Bau- und Immobilienwirtschaft steht vor großen Herausforderungen, sondern ebenso Politik und Verwaltung. Wir sind überzeugt, dass eine stetige Kommunikation auf Augenhöhe, gepaart mit einer Prise Pragmatismus, ein wichtiger Schlüssel ist, um die anstehenden Aufgaben zu meistern – und so den Wohnungsmarkt in unserer Stadt gemeinsam zukunftsgerecht aufzustellen.

Michael Rücker

Hier den gesamten Politikbrief 1/2023 lesen