Nach dem Willen der Ampel-Koalition sollen in diesem und den kommenden drei Jahren 400.000 Wohnungen neu gebaut werden, davon jede vierte als Sozialwohnung. SPD, FDP und Grüne haben sich in ihrem Koalitionsvertrag neben diesem Mehr an bezahlbaren Wohnungen außerdem ehrgeizige Klimaschutzziele gesetzt.
Unter welchen Voraussetzungen diese politischen Vorgaben angesichts begrenzter finanzieller Mittel, teurer werdender Baustoffe und fehlender Fachkräfte erreicht werden können, zeigt eine aktuelle Studie des Kieler Bauforschungsinstituts ARGE für zeitgemäßes Wohnen. Sie wurde Mitte Februar auf dem 13. Wohnungsbau-Tag 2022 in Berlin vorgestellt.
Die Veranstalter des Wohnungsbau-Tages, sieben führende Organisationen und Verbände der Bau- und Immobilienbranche, bezeichnen die Regierungspläne als Herkulesaufgabe für ein neues Wohnen. Als Verbändebündnis Wohnungsbau hatten sie die ARGE-Studie initiiert.
Umbau birgt Potenzial für 4,3 Millionen neue bezahlbare Wohnungen
Die Wissenschaftler der ARGE setzen auf einen Mix aus mehr Neubau und deutlich mehr Umbau im Gebäudebestand, um bezahlbare Wohnungen zu schaffen. So liege das Potenzial allein durch den Umbau bestehender Gebäude bei über 4,3 Millionen neuen Wohnungen, heißt es in ihrer Studie. Kombiniert mit dem Bau komplett neuer Wohnhäuser ließe sich damit das Ziel der Bundesregierung erreichen.
Ein weiterer Vorteil der Umbau-Offensive ist, dass kein einziger Quadratmeter Bauland zusätzlich benötigt wird. Allein durch den Umbau von Büros, die durch die Zunahme von Homeoffice nicht mehr benötigt werden, können rund 1,9 Millionen neue Wohnungen entstehen.
Und dies außerdem preiswert, denn der Umbau von Büros zu Wohnungen kostet knapp 1.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, während es im Neubau mehr als 3.400 Euro sind. Weitere rund 1,5 Millionen Wohnungen ließen sich gewinnen, wenn die Dächer von Wohnhäusern, die von der Nachkriegszeit bis Ende der Neunzigerjahre errichtet wurden, aufgestockt würden, mit prognostizierten Kosten von 2.500 Euro pro Quadratmeter.
Durch das Aufstocken von Verwaltungsgebäuden und Bürokomplexen könnten noch einmal circa 560.000 Wohnungen hinzukommen. Zusätzlich bieten On-Top-Etagen auf Supermärkten, Discountern, Einkaufspassagen und Parkhäusern die Chance auf rund 420.000 neue Wohnungen, meist in attraktiven Citylagen.
Klimaziele sind auch mit niedrigeren Standards erreichbar
Um das Wohnen bis zum Jahr 2045 klimaneutral zu machen, müsse bei der Energiespar-Sanierung der knapp 19,3 Millionen Wohngebäude in Deutschland der Turbo-Gang eingelegt werden, fordern die Experten. Rein rechnerisch sollte künftig pro Jahr jeder 55. Altbau energetisch komplett modernisiert werden, bislang ist es nur jedes hundertste Wohnhaus.
Dabei müssen Kosten und Nutzen gründlich gegeneinander abgewogen werden. Um das Bauen nicht unverhältnismäßig zu verteuern, favorisieren sie bei energetischen Gebäudesanierungen das Effizienzhaus 115 als Standard. Ein voll sanierter Altbau würde beim Energieverbrauch damit bis auf 15 Prozent an einen Neubau mit seinen heute vorgeschriebenen Standards heranreichen. Bei künftigen Neubauten empfiehlt die Studie den Effizienzhaus-70-Standard.
Würde die Politik die Energiespar-Messlatte noch höher legen, wären Kosten und notwendige Förderungen um ein Vielfaches höher. Um beispielsweise ein bestehendes Ein- oder Zweifamilienhaus auf das Niveau eines Effizienzhauses 115 zu bringen, veranschlagt die ARGE Kosten zwischen 660 und 1.070 Euro pro Quadratmeter, während ein Effizienzhaus 40 mindestens 50 Prozent mehr kostet und in der Spitze sogar knapp 1.600 Euro pro Quadratmeter.
Abstriche bei der Energieeffizienz von Wohnhäusern zu machen, bringt am Ende mehr Klimaschutz, sagte dazu Katharina Metzger, Präsidentin des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel, auf dem Wohnungsbau-Tag, denn dann sei er überhaupt erst machbar.